Ulaganje u nekretnine: Zidanje profita

S obzirom na građevinski “bum” u Srbiji, ulaganje u nekretnine ne može da bude loš poduhvat. Projekcije, međutim, kako bi domaći investicioni fondovi mogli da ostvaruju profit za svoje ulagače koji bi na godišnjem nivou bio dvocifren, pri čemu je prva cifra veća od jedan, pre će biti izuzetak nego pravilo.

Poznavaoci domaćeg tržišta nekretnina tvrde kako Srbija trenutno zaostaje za susednim državama po broju kvadrata stambenog i poslovnog prostora deset do čak dvadeset puta, što je za investitore koji ulažu u nekretnine Meka za zaradu jer prinos na uloženi kapital zna da bude 30 i više odsto.

Ekspanzija građevinske industrije podstaknula je zasad dva domaća zatvorena investiciona fonda (ZIF), Triumph Elite i Delta, da najave da će uskoro ulagati barem polovinu svog kapitala u nekretnine, bilo kupujući ih, ili ulažući u kompanije iz tog sektora.

Aleksandar Krtinić, generalni direktor Društva za upravljanje investicionim fondovima Citadel Asset Management, koji će upravljati i ZIF Triumph Elite optimističan je kad je u pitanju profit koji bi fond mogao da ostvari ulažući na taj način.

„Sektor nekretnina, građevine i infrastrukture trenutno je jedan od najprofitabilnijih u Srbiji i karakteriše ga dalji rast cena. Cene kvadrata stambenog i poslovnog prostora u Srbiji još više će rasti kako se Srbija bude približavala Evropskoj uniji s obzirom na to da se ista stvar dogodila u okruženju“, objašnjava on.

Krtinić dodaje da „u takvim uslovima, analize pokazuju da će BDP u Srbiji u narednih nekoliko godina rasti po stopi od najmanje sedam odsto, a poznato je da je rast vrednosti u sektoru nekretnina, građevine i infrastrukture višestruko veći od stope rasta BDP-a. Zbog toga smatramo da će se investicije u te sektore danas, odnosno na samom početku pomenutog rasta veoma isplatiti“.


Neutoljiva glad

S druge strane, učesnici na tržištu nekretnina dosta su oprezniji. Srđan Vujičić, direktor kompanije King Sturge koja je internacionalni konsultant za nekretnine, kaže kako u Srbiji, kako ona bude ulazila u evropsku porodicu, cene nekretnina neće drastično rasti, jer je evropski cilj rast u dužem vremenskom periodu sa manjim prinosima.

U tom svetlu, on ne očekuje da će profit koji budu ostvarivali fondovi biti drastično veći od već postojećih prinosa koji se ostvaruju ulaganjem u nekretnine. U King Sturge procenjuju da je takozvani “yield”, odnosno stopa prinosa na investicije koja se može dobiti na stanovima u rasponu od četiri do šest odsto na godišnjem nivou, odnosno osam do 11 odsto, ukoliko se ulaže u maloprodajne prostore, to jest lokale.

“Ta stopa je generalno viša kad je u pitanju ulaganje u šoping centre, jer ih u Srbiji još nema ni približno dovoljno. U Zagrebu, na primer, postoji sedam šoping molova, a u Beogradu jedan. Pri tome, Zagreb ima deset puta više poslovnog prostora od Beograda“, kaže Vujičić i dodaje kako se može očekivati nešto niži prinos kad se radi o industrijskim objektima, poput logističkih centara, koji još nisu zaživeli u Srbiji.

Brzu zaradu, odnosno prinose koji bi na godišnjem nivou bili 50 ili 100 odsto, Vujičić smatra „gotovo neverovatnim“, s tim što prognozira da, ukoliko fond ulaže u infrastrukturne projekte, poput mostova ili autoputeva, onda takav vid ulaganja može da bude brzo i visoko profitabilan.

No, teško je očekivati da će svaki investicioni fond koji poželi da ulaže u građevinsku industriju, moći da investira u krupne infrastrukturne projekte. U fondu Triumph Elite, kao delu Citadel grupe, naglašavaju kako će imati „tu prednost da učestvuju na veoma atraktivnim privatnim investicionim projektima koji nisu dostupni svima“.

Goran Duganžija, predsednik Grupacije visokogradnje u Privrednoj komori Srbije smatra, pak, kako se visoki prinosi mogu ostvariti čak i u domenu stambene gradnje.

„Ulaganje u stanove znači manji rizik i shodno ovdašnjoj situaciji, ono je isplativije nego ulaganje u stambenu izgradnju u Sofiji ili Bukureštu, zato što na domaćem tržištu fali stanova, a cene i dalje rastu. Profit može biti i dvadesetak odsto u zavisnosti od lokacije na kojoj se zgrada nalazi“, kaže Dugandžija i upozorava kako treba imati u vidu da se sa dvocifrenim profitom ne može računati na godišnjem nivou, jer od trenutka donošenja investicione odluke do primopredaje stana proteknu dve do tri godine.

U fondu Triumpf Elite nameravaju da “život” fonda oroče na pet godina što će im, kako kažu, omogućiti da finansiraju visokoprofitabilne projekte koji nisu likvidni i u koje je potrebno ulagati više godina pre nego što stigne zarada.


Svetla budućnost?

Kriza koja drma svetsko tržište odražava se i na domaće, budući da su velike investicione banke i strani fondovi, od agresivnog prešli na oprezniji pristup. Investitori koji su sada aktivni na tržištu nekretnina zainteresovani su samo za najprofitabilnije projekte gde mogu brzo da pokažu veliku kapitalnu dobit i tako “ispeglaju” bilanse, smatraju u kompaniji King Sturge.

A budući da je domaća štednja isuviše mala da bi finansirala velike projekte, domaći sektor nekretnina može da se uzda samo u strane investitore. Srđan Vujičić naglašava kako je makroekonomska stabilnost od presudnog značaja za njihove investicione odluke, jer „investitori radije ulažu u sigurnije zemlje sa manjim prinosom, nego u one nestabilnije sa većim“.

Na osnovu toga, on izvlači zaključak kako se praktično ne može predvideti kad bi moglo doći do zasićenja domaćeg tržišta kad se ima u vidu da Srbiji fale milioni kvadrata stambenog i poslovnog prostora.

„U Budimpešti je tek ove godine nakon 12 godina došlo do stagnacije kad je gradnja u pitanju i to zbog restriktivnih odluka vlade te države“. To, prema njihovom mišljenju znači da ukoliko domaća vlada odluči da motiviše investitore kroz poreske olakšice mnoge kompanije mogu da odluče da svoje centre smeste upravo u Srbiju.

Sličnog mišljenja je i Goran Dugandžija koji navodi primer Poljske i Češke koje su dostigle zamah u izgradnji jer su praktično do kraja prošle godine imale nultu stopu poreza u sektoru nekretnina.

Oba sagovornika Ekonomista smatraju kako ipak i uz povoljan ambijent za investiranje i praktično u ovom momentu nesaglediv rast, profit u sektoru nekretnina retko kad biva “zarada preko noći”, već je više vid dugoročnog ulaganja uz stabilan prinos.


Iskustva iz regiona

Crnogorski fondovi imali su u prvoj polovini prošle godine najveći profit od ulaganja u sve sektore, pa i u nekretnine. Tada su prinosi bili viši od 10 odsto, da bi usledio zastoj od leta koji traje sve do sada, kaže za Ekonomist Mladen Bojanić, bivši direktor Nexe berze i sadašnji direktor investicionog fonda Aktiva Investment.

On smatra kako ulaganje i zarade u celom regionu bivših jugoslovenskih država zavise od situacije na evropskom i svetskom tržištu.

“Međutim, za razliku od akcija koje su i na svetskom i domaćem tržištu zabeležile pad od 30 do 50 odsto, prinosi na nekretnine samo stagniraju, ali ne padaju“, navodi Bojanić. On kaže kako je realno očekivati da prinosi na nekretnine budu viši od „oročene štednje, odnosno barem na nivou od 10 odsto“.

Kad su u pitanju druge okolne zemlje prinosi se vrte oko magične brojke 10 kad je profit u pitanju. U Hrvatskoj je recimo zarada od ulaganja u tržne centre i maloprodajne objekte od sedam do 10 odsto.

Primera radi, prema studiji kompanije King Sturge, prinosi na logističke centre u Rumuniji su ove godine od 7,5 do 8,5 odsto, dok su prošle godine bili od 7,25 do devet odsto, a pretprošle viši za čak dva procentna poena. Kad su u pitanju kancelarije stopa povraćaja investicije (yield) je još niža i iznosi 6,75 odsto, dok šoping centri nose prinos od oko sedam odsto.