Koje su dužnosti vlasnika stana, a koje stanara?

Izdavanje stana predstavlja određeni vid dogovora između dve strane, radi obostrane koristi. 

Ali to ponekad može biti dvostruka lutrija.

Stanari su stalno “na tihoj vatri” jer stanodavci znaju da budu vrlo neugodni. Takođe, može da se desi da “s neba, pa u rebra” narede iseljenje zbog buke, kućnog ljubimca, dece ili nečeg sličnog. 

U drugu ruku, stanodavci žele da zaštite svoju nekretninu i imaju uvid u stan i vladanje novih stanara, iako najam stana podrazumeva i pravo na privatnost onih koji ga iznajmljuju. 

Kako bi se izbegla situacija da jedna strana ne ispuni svoj deo dogovora, najbolje rešenje je sklapanje Ugovora o zakupu stana, koji na pravi način definiše prava i obaveze. 

Ako su vam trenutno oglasi za stanove koji se izdaju stalno pred očima, jer ste u potrazi i nadate se da ćete pronaći stan koji najbolje odgovara vašim željama i potrebama, veoma je važno da odmah budete upoznati sa pravima i obavezama koje ćete imati kao stanar,ali i sa pravima i obavezama budućeg stanodavca.

U nastavku teksta ćemo vas uputiti u sve što bi trebalo da znate pre nego što iznajmite stan.

#1 Useljenje - momenat u kom počinju obaveze

Pre useljenja, za stanara je bitno da proveri vlasništvo. S druge strane, stanodavac treba da zabeleži podatke o stanaru, a zatim mu predaje ključeve. Od tog trenutka kreću obaveze obe strane.

Prilikom useljenja stanodavac obično traži depozit u visini jedne kirije (ili po dogovoru). Na taj način se osigurava od nepredviđenih troškova koje nije pokrio zakupac, poput otkazivanja zakupa pre isteka predviđenog roka ili nastalih oštećenja u stanu.

Preporučuje se fotografisanje i utvrđivanje stanja u kom se stan nalazi pre useljenja novog stanara. To će zaštititi obe strane, te će biti lakše “izravnati račune” prilikom iseljenja. 

Ako nema oštećenja i svi računi su plaćeni, pri iseljenju je stanodavac dužan da vrati stanaru depozit u punom iznosu.

#2 Život u stanu - redovno plaćanje kirije i računa

Period zakupa počinje činom useljenja. Stanar ima pravo korišćenja prostora za život, ali i obavezu da, pored ugovorene kirije, redovno izmiruje sve troškove načinjene tokom života u stanu (uključujući električnu energiju, račun za telefon, kablovsku, internet, infostan, čišćenje zgrade). 

Dok je stan u zakupu, stanodavac ima obavezu da stanara ne ometa u svakodnevnom životu. Međutim, treba istaći da ima pravo da jednom mesečno obiđe stan, kao i da proveri da li su plaćeni svi računi. 

Ukoliko dolazi u stan, trebalo bi da o tome obavesti stanara 24 sata pre dolaska. 

Stanodavcu nije dozvoljeno da posećuje stan dok zakupac nije u njemu, kao i da menja brave i pomera stvari u stanu bez prethodne konsultacije sa stanarom.

U slučaju da stanar zakasni s plaćanjem kirije, stanodavac ima pravo otkazivanja ugovora. Ako do izmirivanja dugovanja dođe u roku od 15 dana od dana prijema upozorenja, stanar zadržava pravo da živi u stanu. 

Stanodavac ima pravo na otkazivanje ugovora i ako troškovi života u stanu nisu izmireni, nevezano za to da li je kirija uredno plaćena.

#3 Održavanje stana - nekoliko scenarija

Vlasnik ima dužnost da preuzme na sebe aktivnosti tekućeg održavanje stana, što znači da obavlja sve popravke u stanu (npr. krečenje, farbanje, zamena sanitarija…) i snosi troškove istih. 

Ove popravke mogu obaviti i stanari, pri čemu će troškovi biti nadoknađeni kroz smanjenje mesečne stanarine ili tako što će vlasnik direktno refundirati stanaru novac uložen u popravku. Za svaki slučaj, ovo treba precizirati u Ugovoru (uključujući i vreme za koje će se kvarovi otkloniti).

Kada su kvarovi prouzrukovani nepažnjom stanara, stanodanac nema obavezu da plati popravku. Takođe, na stanaru je rešavanje sitnih kvarova, izazvanih korišćenjem (npr. zamena sijalica, ali ne i zamena instalacija).

#4 Odgovornost za materijalne i pravne mane stana

Izdavanjem stana u zakup i uzimanjem kirije, zakupodavac garantuje da je prostor prilagođen za život i da nema nikakvih mana. Mane mogu biti materijalne i pravne.

U materijalne mane spadaju vlaga, slabo grejanje, nedostatak mašine za veš ili nameštaja koji je naveden u oglasu ili ugovoru - ukratko, svi otežavajući uslovi koji stanaru onemogućavaju normalan život.

Čak i ako stanar nije primetio ove propuste pre useljenja, on ima pravo da se na njih požali kasnije. Ukoliko je stanodavac bio upućen u mane stana, ali ih je skrivao od stanara, on će za njih i odgovarati.

Ako se mane u stanu ne mogu otkloniti u neko realnom roku, stanar ima pravo na raskid ugovora. Pri tome je stanodavac dužan da plati troškove neočekivane selidbe i više troškove stanovanja u nekom drugom stanu.

Kada govorimo o pravnim manama, reč je o situacijama kada postoji neko treće lice (npr. suvlasnik koji nije dao saglasnost da stan bude izdat) koje polaže pravo na stan.

Ako pravo trećeg sasvim isključuje pravo stanara, ugovor se zakonski raskida, a stanar ima pravo na naknadu štete od svog stanodavca.

S druge strane, ako pravo trećeg samo delimično ograničava pravo stanara, on i može da se odluči na raskid ugovora i naknadu štete ili da pristane na izmenjene uslove stanovanja, uz smanjenje kirije.

#5 Iseljenje - sudbina depozita

Pri iseljenju se koriste fotografije stana koje su napravljene prilikom useljenja, kako bi se ustanovilo da li je došlo do određenih izmena ili oštećenja. 

Ukoliko su oštećenja nastala kao posledica amortizacije (dotrajalosti) ili istrošenosti redovnom upotrebom, ona ne potpadaju pod odgovornost stanara jer bi se pojavila i da je stanodavac živeo u stanu.

Za saniranje drugih oštećenja (npr. pocepani ili odlomljeni delovi nameštaja…), stanodavac ima pravo da zadrži deo depozita ili iznos depozita u celosti (u zavisnosti od ozbiljnosti oštećenja).

Ukoliko nema nikakvih oštećenja i svi računi su izmireni, stanodavac nema pravo da zadrži depozit i dužan je da ga vrati stanaru.

Vrlo je važno da budete dobro informisani o svojim pravima i obavezama pre nego što krenete u potragu za stanom. Jedino tako ćete znati na šta morate da obratite pažnju, ali i kako možete da se zaštitite. Srećno!