Које су дужности власника стана, а које станара?

Издавање стана представља одређени вид договора између две стране, ради обостране користи. 

Али то понекад може бити двострука лутрија.

Станари су стално “на тихој ватри” јер станодавци знају да буду врло неугодни. Такође, може да се деси да “с неба, па у ребра” нареде исељење због буке, кућног љубимца, деце или нечег сличног. 

У другу руку, станодавци желе да заштите своју некретнину и имају увид у стан и владање нових станара, иако најам стана подразумева и право на приватност оних који га изнајмљују. 

Како би се избегла ситуација да једна страна не испуни свој део договора, најбоље решење је склапање Уговора о закупу стана, који на прави начин дефинише права и обавезе. 

Ако су вам тренутно огласи за станове који се издају стално пред очима, јер сте у потрази и надате се да ћете пронаћи стан који најбоље одговара вашим жељама и потребама, веома је важно да одмах будете упознати са правима и обавезама које ћете имати као станар,али и са правима и обавезама будућег станодавца.

У наставку текста ћемо вас упутити у све што би требало да знате пре него што изнајмите стан.

#1 Усељење - моменат у ком почињу обавезе

Пре усељења, за станара је битно да провери власништво. С друге стране, станодавац треба да забележи податке о станару, а затим му предаје кључеве. Од тог тренутка крећу обавезе обе стране.

Приликом усељења станодавац обично тражи депозит у висини једне кирије (или по договору). На тај начин се осигурава од непредвиђених трошкова које није покрио закупац, попут отказивања закупа пре истека предвиђеног рока или насталих оштећења у стану.

Препоручује се фотографисање и утврђивање стања у ком се стан налази пре усељења новог станара. То ће заштитити обе стране, те ће бити лакше “изравнати рачуне” приликом исељења. 

Ако нема оштећења и сви рачуни су плаћени, при исељењу је станодавац дужан да врати станару депозит у пуном износу.

#2 Живот у стану - редовно плаћање кирије и рачуна

Период закупа почиње чином усељења. Станар има право коришћења простора за живот, али и обавезу да, поред уговорене кирије, редовно измирује све трошкове начињене током живота у стану (укључујући електричну енергију, рачун за телефон, кабловску, интернет, инфостан, чишћење зграде). 

Док је стан у закупу, станодавац има обавезу да станара не омета у свакодневном животу. Међутим, треба истаћи да има право да једном месечно обиђе стан, као и да провери да ли су плаћени сви рачуни. 

Уколико долази у стан, требало би да о томе обавести станара 24 сата пре доласка. 

Станодавцу није дозвољено да посећује стан док закупац није у њему, као и да мења браве и помера ствари у стану без претходне консултације са станаром.

У случају да станар закасни с плаћањем кирије, станодавац има право отказивања уговора. Ако до измиривања дуговања дође у року од 15 дана од дана пријема упозорења, станар задржава право да живи у стану. 

Станодавац има право на отказивање уговора и ако трошкови живота у стану нису измирени, невезано за то да ли је кирија уредно плаћена.

#3 Одржавање стана - неколико сценарија

Власник има дужност да преузме на себе активности текућег одржавање стана, што значи да обавља све поправке у стану (нпр. кречење, фарбање, замена санитарија…) и сноси трошкове истих. 

Ове поправке могу обавити и станари, при чему ће трошкови бити надокнађени кроз смањење месечне станарине или тако што ће власник директно рефундирати станару новац уложен у поправку. За сваки случај, ово треба прецизирати у Уговору (укључујући и време за које ће се кварови отклонити).

Када су кварови проузруковани непажњом станара, станоданац нема обавезу да плати поправку. Такође, на станару је решавање ситних кварова, изазваних коришћењем (нпр. замена сијалица, али не и замена инсталација).

#4 Одговорност за материјалне и правне мане стана

Издавањем стана у закуп и узимањем кирије, закуподавац гарантује да је простор прилагођен за живот и да нема никаквих мана. Мане могу бити материјалне и правне.

У материјалне мане спадају влага, слабо грејање, недостатак машине за веш или намештаја који је наведен у огласу или уговору - укратко, сви отежавајући услови који станару онемогућавају нормалан живот.

Чак и ако станар није приметио ове пропусте пре усељења, он има право да се на њих пожали касније. Уколико је станодавац био упућен у мане стана, али их је скривао од станара, он ће за њих и одговарати.

Ако се мане у стану не могу отклонити у неко реалном року, станар има право на раскид уговора. При томе је станодавац дужан да плати трошкове неочекиване селидбе и више трошкове становања у неком другом стану.

Када говоримо о правним манама, реч је о ситуацијама када постоји неко треће лице (нпр. сувласник који није дао сагласност да стан буде издат) које полаже право на стан.

Ако право трећег сасвим искључује право станара, уговор се законски раскида, а станар има право на накнаду штете од свог станодавца.

С друге стране, ако право трећег само делимично ограничава право станара, он и може да се одлучи на раскид уговора и накнаду штете или да пристане на измењене услове становања, уз смањење кирије.

#5 Исељење - судбина депозита

При исељењу се користе фотографије стана које су направљене приликом усељења, како би се установило да ли је дошло до одређених измена или оштећења. 

Уколико су оштећења настала као последица амортизације (дотрајалости) или истрошености редовном употребом, она не потпадају под одговорност станара јер би се појавила и да је станодавац живео у стану.

За санирање других оштећења (нпр. поцепани или одломљени делови намештаја…), станодавац има право да задржи део депозита или износ депозита у целости (у зависности од озбиљности оштећења).

Уколико нема никаквих оштећења и сви рачуни су измирени, станодавац нема право да задржи депозит и дужан је да га врати станару.

Врло је важно да будете добро информисани о својим правима и обавезама пре него што кренете у потрагу за станом. Једино тако ћете знати на шта морате да обратите пажњу, али и како можете да се заштитите. Срећно!